老房加装电梯，谁来管好后期运维

1月底，记者实地了解情况时，康健路100弄18号楼加装电梯早已完工，但当时居民被告知电梯还不能使用。毛锦伟 摄

　　今年春节假期前一天，上海市徐汇区康健路100弄18号楼的居民们终于拿到了用于开启电梯的门禁卡。虽然比预期晚了一两个月，但18号楼加装的电梯还是赶在春节前投入使用了，让居民们在节日里能乘上电梯。不过这是有代价的，楼内居民集体作出承诺：在今年8月前自筹10万元的电梯运维资金，缴纳到物业指定的账户内。

　　加装电梯刚凑了40多万元，为何又要筹10万元？居民们心里多少有些不乐意。居民许女士致电12345市民服务热线，对这笔钱提出质疑。不过质疑归质疑，这笔钱恐怕省不了。去年4月28日起实施的《徐汇区既有多层住宅加装电梯运维管理指导意见》中明确，加装电梯所有权人必须委托物业作为使用管理单位，而物业接管电梯的前提条件，就是居民们要预存一笔运维资金。

　　申城近年来不断出台政策，大力推进老房加装电梯。而随着早期加装的电梯过了保修期，后续“运维难”问题开始凸显。为了解决这个问题，一些地区出台了相关意见。岂料，新政策出台后，一时间类似于康健路100弄小区的矛盾出现不少。原因何在？解决加装电梯运维难的措施如何更好落地？

　　筹了维保费为何又收钱

　　18号楼是康健路100弄小区里首个加装电梯的门洞，去年1月初规划获批，9月加装工程竣工，11月底调试结束。但此后，电梯一直未能顺利开通使用。许女士称原因在于和物业未能谈妥接管事宜，物业不肯配合安装24小时值班的紧急报警装置，导致电梯无法通过验收。

　　1月29日，记者到小区了解情况。在小区北门东侧，施工围挡正包围着小区4号楼。铭牌显示，这是一处施工中的电梯加装工程。沿小区主干道往里走，一侧堆放着不少运送电梯组件的木箱，看起来小区里加梯氛围很浓厚。不远处右侧，一幢楼外已矗立着完工的电梯井，细看正是18号楼。记者进入楼道看到，这是一部可通过刷脸或刷卡启用的“西奥”电梯。刷脸装置的屏幕亮着，凑近便可自动开启，顶部指示屏则显示轿厢停靠在底楼。一位居民从楼上走下来，问其为何不坐电梯，他摇了摇手回复道“还不能用”。

　　物业接管电梯的事宜还没谈妥吗？记者联系上小区物业——徐房物业。公司负责此事的张专员透露最新进展：“已经谈妥了，和居民达成共识，管理协议也签了。”据称，物业本来按照徐汇区出台的指导意见，要求居民需筹齐14万元作为预存的运维资金才肯接管。反复商议后降至10万元。18号楼目前加梯账户内结余2.1万元，“楼内居民承诺8月前凑齐剩下的7.9万元，物业拿到承诺书后已配合装妥报警装置，并在相关材料上盖章。”

　　按照前期的分摊方案，7.9万元运维资金中，家住6楼的许女士需承担4500元。对于张专员所说的“承诺”，她坚称自己并未同意支付，而是“被代表了”。她直言信不过小区物业，“物业并没有能力维保电梯，拿了这笔钱，也是聘请第三方，那为什么不能由我们自己请？”并且，她认为，当初的筹资方案中，已经包含了5年的电费和3年的维保费，加上2年的保修期，至少前面5年不应该有额外费用。楼内另一户居民也认为：“整个加梯过程物业前期并未参与，如今不让接管就不给敲章启用，此举有‘强行接管’之嫌。”

　　徐房物业的张专员否认“强行接管”一说，称物业是按照区里的指导意见必须来接管。至于费用，10万元运维资金会存储在专项维修资金账户中，并按照实际产生的费用来列支。他解释，居民对于电梯的日常管理了解得比较少。物业接管后，除了督促维保单位及时维保外，还会配备安全员，并提供日常保洁、保安巡查、远程监控等服务。因此，即便在前两年保修期内，算上电费估算也会产生一年近7000元的各类费用，并非如居民所说“花不了什么钱”。“居民不理解有抵触很正常，只能去做通居民工作。”张专员表示。

　　居民和物业间缺乏信任

　　相比徐汇区严格限定加装的电梯必须委托小区物业作为使用管理单位，去年8月公布的上海市相关指导意见则较为宽松，还允许居民委托保险公司作为电梯使用管理单位，或者由居民自行管理电梯。不过，在不少小区，将电梯委托给物业公司来管理成首选。面对楼内居民的不同意见，康健路100弄18号楼的楼组长却认同“交由物业管理”。

　　尽管如此，物业在实际操作中一次性收取10万元运维资金、且将其视为启用电梯前提条件的做法，屡屡惹争议。徐汇区梅陇七村20号的居民诸老伯也反映称，其所在楼栋的加装电梯工程刚刚进行了一半，小区物业就提出要提前收取10年的运维资金，分摊到他家要再支付1万元，且将来用完了还得继续补缴。此前加装电梯他已出资4万余元，不断的出资要求令他有些后悔，认为加装的电梯会不会是个“无底洞”。

　　为了避免上述争议，徐汇区在指导意见中给出解决建议：将政府的28万元补贴资金留存一半甚至全部，作为运维资金，避免再筹时遇到阻力。但实际上，留存了补贴，就意味着居民们需要筹措更多加装电梯的费用，一样掏钱，并无本质上的差别。据了解，上海多个区给出的加装电梯运维资金建议议价区间均为每台每年1.1万元至1.5万元。这一收费标准并不低，与加装电梯“前几年不怎么花钱”的设想完全不一样，这才是争议产生的根源。

　　另一方面，除了运维资金，居民们抗拒将电梯给物业托管的原因还在于：居民们需要一个更专业的受托方，在他们心中，老小区物业管理松懈，难堪此任，有收钱不办事之嫌。收了运维资金，物业究竟该提供哪些服务？谁来监督物业的服务是否到位？谁来防止物业滥用运维资金？这些问题若不明确，难以在居民和物业之间建立信任机制。

　　一些小区的物业同样也不信任居民，明确表示拒绝接管加装电梯。在杨浦区鞍山四村，1号甲、2号甲、9号甲共3个门洞的加装电梯均已竣工，但迟迟无法启用，原因就在于小区的四平物业称“加装电梯前期未和物业沟通，电梯品牌和代建方五花八门，因此后期物业也不参与，管理电梯是居民自己的事”。物业拒绝将紧急报警装置安装在物业处，导致电梯无法通过竣工验收。而相关指导意见中明确物业服务企业应该提供接警的托底保障工作。春节前，在街道房办的协调下，物业松口表示愿意将紧急报警装置安装到物业维修部，但提出报警电话需直接呼叫转移给加梯代建方或维保单位，同时居民们需要签署同意物业提供的一份“免责”协议。由于对免责协议条款存在分歧，双方迟迟未达成共识。节后首个工作日，居民代表们再次来到物业处协商此事，物业这才松口愿意调整协议内容，但仍然拒绝接管。

　　物业接管也要有“规范”

　　近年来，申城的老房加梯走出“加速度”。今年上海将以更大的力度推进老房加梯工作，在去年完成1579台的基础上，今年的目标是完成加装2000台。同时，申城的加梯工作将坚持“建管并举”，建立健全加梯后的全生命周期管理，实施好已出台的加强加装电梯后续管理的指导意见。

　　记者向多家加梯代建企业了解得知，前几年申城加装的电梯中，有不少电梯采取了居民自管的模式，甚至报警电话就安装在居民家中。但从实践来看，居民自管效果并不好。部分已加装的电梯存在三方通话功能缺失、紧急呼叫按钮使用不畅等情况，有极大的安全隐患。因此，各区在落实加装电梯的后续管理指导意见时，多倾向于交给物业来托管。如虹口区出台的相关指导意见中，原则上引导物业服务企业承担加装电梯管理职责，并提供专业化、精细化的服务。

　　看来，加装电梯由物业接管是大势所趋。那么，如何解决居民和物业之间因协调电梯托管带来的一系列矛盾纠纷？采访中，一些物业公司建议，居民加装电梯全过程中应和物业进行有效沟通，让物业从前期就参与其中，在加装电梯型号选择、工程建设等方面帮助居民把关，也让居民看到物业的专业管理能力，为加装电梯完成后物业顺利接管打基础。

　　至于运维资金筹集，西部集团徐虎加梯工作室的项目经理陆峰建议，在物业收费合理、透明的基础上，采取按年度筹集的方式更合适。相比一次性让居民出资数千元甚至上万元，按年度来筹集，每户居民分摊不过数百元，出资压力较小。同时，每年筹集资金时也是一次沟通交流的机会，物业可以借此机会说明上一年度资金使用情况，听取居民的意见建议。

　　更重要的是，老小区物业在运维电梯上可能也是“生手”，业内人士建议，居民在与物业企业签订电梯管理协议中，一定要明确约定物业的服务内容，具体到保安巡查次数、保洁次数、安全管理员职责等诸多细节，同时建议由业委会来对物业企业进行日常监督，以保障物业服务质量。从长远来看，申城还应研究出台物业在电梯托管服务上“质价提升”的专业指导和配套规范，为推进加装电梯工作保驾护航。（记者 毛锦伟）