2022民生访谈 | 安得广厦千万间？房管局长解码宜居上海
新华网上海7月15日电（记者 郑钧天）住房问题既关乎民生，又关乎发展，事关千家万户的切身利益。在上海这座拥有2500万人的超大城市，市民群众的宜居乐业更是人民城市建设的应有之义。
上海市房管局局长王桢15日做客“2022民生访谈”时表示，今年上海将加大保障性租赁住房建设的筹措力度，解决好加装电梯后的运营维护问题，全面提升人民群众的住房质量和居住品质，更好地满足多层次、功能性、品质化居住需求。
18万套（间）！今年将超额完成保租房筹建任务
上海是一座超大城市，人口众多、土地资源有限，如何安居宜居寄托着广大市民群众的殷切期盼，尤其对于新市民和青年人群体来说，需求更加迫切。
“我们必须更加突出住房的民生属性，推动建立多主体供给、租购并举的制度，加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房的突出问题。”王桢表示。
去年底，上海制定并发布《关于加快发展上海市保障性租赁住房的实施意见》，提出到“十四五”期末，累计建设筹措60万套（间）以上的保障性租赁住房。这意味着，“十四五”期间上海住房供应总量中，保租房占比约四成。
如此大量的保租房房源，仅靠新建的方式筹措是不够的。王桢表示，保租房的筹措方式还包括一些存量非居住房屋的改建，以及产业园区的配套建设等。
“这都是上海发展保租房资源的重要渠道，我们不仅要用新增的土地资源来建设，也要在存量资源上下工夫。上海已初步形成了规划、建设、管理、服务一体化的联动，覆盖了保障性租赁住房的全生命周期。”
上海市房管局局长王桢15日做客“2022民生访谈”。上海人民广播电台供图
2022年上海市政府工作报告提出，今年上海将建设筹措保障性租赁住房17.3万套（间）。王桢表示，当前上海正在抓紧建设推进此项任务，截至6月底，已完成建设筹措12.4万套（间），达到了全年目标任务的70%左右。“前一阶段虽受疫情影响，但今年我们不仅目标不能减，还要力争多做一点，从而更好、更快地满足广大新市民的签约需求。今年全年目标是力争完成18万套（间）的建设筹措，计划形成供应6万套。”
保租房建设的重要原则之一就是坚持职住平衡。上海目前重点在五个新城、产业园区周边、轨道交通站点附近进行选址，加大以上区域土地资源的供给和挖潜力度。
“上海市委、市政府要求，把最好的资源留给人民。因此，在保障性租赁住房的供给方面，我们选址在轨交站点周边600米范围之内、住房需求最便利的区域；新增居住用地中的70%，将被用作保障性租赁住房建设用的土地资源。”王桢说，保障性租赁住房以中小套型为主，除要符合基本生活和安全等条件外，还要满足青年人独特的居家和社交等多功能需求，甚至在色彩上也要尊重年轻人的喜好，以贴近新市民、青年人的需求。
在租房服务平台的完善方面，王桢透露，为方便租赁双方当事人完成供给和需求匹配，上海将依托市民“随申办”App，开发“我要租房”的应用场景，惠及全市各类租赁房源，面向社会提供在线看房选房、申请预约、合同网签备案，以及办理相关事项等“一站式”服务。该场景有望在今年三季度上线试运行。“最终的目标是能够实现保障性租赁住房当天线上申请，当天完成审核，并签约入住。”
加装电梯提速 如何实现安全运维？
近年来，在居民的大力支持下，既有老旧住房加装电梯不断提速。不少老旧小区的居民不仅尝到了加梯的甜头，更以此为契机，推进了社区共建、共治、共享。然而，电梯加好之后，今后的运维如何确保安全？费用该如何分担？
电梯虽小，在实际运行中要涉及的工程并不少，如上下水的迁移、管线调整等。“所以我们建立了一个机制，一路发起、多路响应，从而实现加梯改造工程更快速。”王桢说。
事实上，上海的不少社区正把加装电梯工作和美丽家园建设有机结合，从而实现小区综合整治和加装电梯工作一体化开展，避免了重复施工，提升了工程效率。
虹口区江湾镇街道自治办副主任沈寅麟表示，结合美丽家园改造，在加装电梯的同时，小区也可以进行微更新，对绿化、停车位进行更好的布局，还可以解决墙体渗水、楼道脏乱等困扰居民的问题，更容易获得居民的支持。“规模化加梯结合美丽家园建设，实现小区的整体提升改造，产生良好的叠加效应。”
“一台电梯成为推进社区治理的新纽带。”王桢表示，加梯相关政策不断完善，上海专门开发了加梯的微程序“梯小二”，以方便基层更好地协调统一居民意愿。他透露，截至6月底，全市已完工的电梯达439台，另有1869台正在施工。“今年的目标是完成2000台电梯加装，但现在半年的数字已经超过了。大大满足了老年居民的出行需求。”
上海市长宁区北新泾街道新泾六村加装电梯，提升居民获得感。新华社记者方喆摄于2020年6月23日
如今，老楼加梯已实现规模化安装。电梯安装好了，后续的运营维护又成了居民关心的焦点。电费怎么收？设备该如何维护？居民不专业怎么办？
“维保工作一定要能够做实、做到有效，让广大居民安全地使用电梯。”王桢说，电梯不仅要加好，更重要的是要用好，而用好的关键，是后续做好相关的维保管理工作。“电梯是一个特种设备，比较专业，所以我们建议在管理方式上委托第三方进行管理，比如由物业服务企业为小区提供服务，通过物业费的一定调整，让物业服务企业把电梯管起来。这样居民有问题可以直接找物业。”
电梯在使用过程产生的费用如何分担？王桢表示，在加装电梯的过程中，资金的分配机制已然成型。居民楼加装电梯，各个楼层的业主基于共同协商也会达成一个出资比例。因此，电梯运营的费用筹集和支付，本来就具有一个良好的制度设计基础。此外，政府还会给予一定补贴，今后房管局将针对使用模式出台相关指导意见，各个居民楼可根据自己的实际情况参照使用。
管好小区“养老钱” 共创美丽家园
随着房屋和小区设施设备的老化，维修资金的使用量越来越大，续筹难的问题日益突出。王桢认为，维修资金是房屋的养老钱，如果房屋和小区公共设施需要进行，修缮、改造和更新，就需要动用维修资金。截至2021年底，上海全市维修基金总量约为1082亿元，已经使用234亿元，节余848亿元。
王桢透露，在续筹方面，上海市房管局做了一些探索：一是完善续筹程序，规定小区维修资金不足首期筹集金额的30%时，业委会应当依法启动维修资金的筹集程序。二是探索分期续筹的方式，一次性续筹可能会对居民造成不小的压力，分期续筹通过细水长流的方式，不断补充维修资金的蓄水池。三是积极推进公共收益进行有效补充，按照规定，小区的停车费等公共收益用于补充维修基金的比例必须超过50%。
虹口区江湾镇街道海湾新苑小区通过“美丽家园”改造，房屋外立面焕然一新。虹口区江湾镇街道供图，摄于2021年12月8日。
经过不懈探索，今年上半年上海全市各类小区公共收益6.36亿元的总量中，用于补充维修资金的达到3.64亿元。“做好住宅小区的维修资金续筹工作，就能够为房屋积累更多养老钱，更好地维护房屋的质量和安全，及小区品质。”
王桢透露，今年上海市房管局将对上海1.3万余个小区实施科技赋能。“今年计划重点做好三件事：一是绘好小区健康度画像，相当于小区的体检报告，目前我们设定了180多项指标，包括小区的房屋安全、物业服务质量、业委会运作、维修资金管理等方面，对每个小区都制定一个健康状况的体检报告。二是做好跨部门的联动机制，主要针对小区内的违法搭建、敲承重墙的行为。同时，多部门共享小区相关管理信息，在全市一网通办、一网统管的治理大格局下，及时为老百姓提供有效服务。三是用好大数据从严监管，用智能化手段管理小区各类资金的使用，包括维修基金、物业费等。”
王桢表示，通过数字化赋能，发挥人、物、技的共同作用，更加有效地改善居民的居住环境。
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